Alle Fragen rund um das Thema Baufinanzierung

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Ein Annuitätendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, welches in gleichbleibenden Raten (Annuitäten) zurückgeführt wird. Die Annuität setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Zinsen werden hierbei nur auf den geschuldeten Kreditbetrag berechnet, mit der Tilgung wird die Kreditschuld monatlich zurückgeführt.
Während der Laufzeit nimmt der Zinsanteil stetig ab, wohingegen der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt. Klassische Immobilienfinanzierungen werden in der Regel über Annuitäten zurückgeführt.

In der Regel weist ein Immobiliendarlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung eine Restschuld auf. Wird das Darlehen bei dem gleichen Kreditinstitut (i.d.R. zu neu vereinbarten Konditionen) fortgesetzt, spricht man auch von einer Prolongation. Wechselt der Kreditnehmer die Bank, wird dies als Umschuldung bezeichnet.

Die Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer auf den Eigentumswechsel zur Übertragung des Grundstücks- oder Immobilieneigentums. Die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch bewirkt den Eigentumsübergang.

Bei der Auflassungsvormerkung wird der schuldrechtliche Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gesichert. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Objekt an eine andere Person verkauft oder mit Wirkung gegen den Käufer mit weiteren Lasten/Beschränkungen oder Grundpfandrechten belastet.

Der Beleihungsauslauf ist eine Prozentzahl, die das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen inklusive bestehender Vorlasten und dem Beleihungswert Ihres Objekts wiedergibt. Je niedriger der Beleihungsauslauf desto besser ist die Sicherheitenposition für die Bank.

Der Beleihungswert ist eine von der Bank festgesetzte Größe, welche unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie liegt. In der Regel handelt es sich um den Wert, welcher bei einem späteren Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann.

Bereitstellungszinsen fallen bei den meisten Kreditinstituten für zur Verfügung gestellte, aber noch nicht in Anspruch genommene Darlehensbeträge an. Einige Ursachen können zur Verzögerung des Immobilienprojektes führen (Erkrankung, frühzeitiger Wintereinbruch, Probleme beim Kaufabschluss oder Bau), wodurch dieser Zins bei der Finanzplanung einbezogen werden sollte.

Die Bürgschaft dient der Bank als Sicherheit für die Rückzahlung eines Darlehens, wenn der Hauptschuldner (Kreditnehmer) seinen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht rechtzeitig nachkommt. In einem solchen Fall verpflichtet sich der Bürge der Bank gegenüber, das Darlehen (einschließlich anfallender Zinsen und Kosten) zurückzuzahlen.

Unter dem Effektivzins versteht man in der Baufinanzierung den Bruttozinssatz - also den Sollzinssatz plus der anfallenden Nebenkosten. Nicht berücksichtigt werden hingegen z.B.
Bereitstellungszinsen. Er beinhaltet somit die tatsächlich anfallenden Kosten für Ihr Baudarlehen.

Das Eigenkapital sind eigene verfügbare Vermögenswerte, welche in die Finanzierung eingebracht werden, z.B. Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere oder persönliche Arbeitsleistung (Eigenleistung). Weitere Immobilien, Bausparguthaben oder Lebens- und Rentenversicherungen können in Form von Zusatzsicherheiten als Eigenkapitalersatz dienen.

Hier erfolgt am Ende der Laufzeit die Kreditrückzahlung in einer Summe. Während der Laufzeit werden i.d.R. die auf dem Darlehen nicht geleisteten Tilgungen in eine Tilgungsersatzanlage, wie beispielsweise Renten-/Lebensversicherung oder Bausparvertrag investiert. Die Zinszahlungen sind während der gesamten Laufzeit gleichbleibend.

Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu nutzen, ohne selbst ein Grundstück zu erwerben. Der Pächter zahlt dem Verpächter eine monatliche oder jährliche Rate für die Nutzung des Gründstücks, den sogenannten Erbbauzins. Diese Rate wurde zuvor im Erbpachtvertrag geregelt.Das Erbbaurecht wird in das Grundbuch eingetragen. Darin wird ein gesondertes Blatt, das Erbbaugrundbuch, angelegt.

Hierbei handelt sich um den Zinssatz, mit dem ein Kunde einer Kapitallebensversicherung oder einer privaten, klassischen Rentenversicherung garantiert rechnen kann. Dieser Zins kommt innerhalb eines Immobilienprojektes nur zum Tragen, wenn gebundenes Kapital aus einer Versicherung (Kapitallebensversicherung, Rentenversicherung) in eine Finanzierung zum Bau oder Kauf einer Immobilie eingebracht werden soll. Bei einer Baufinanzierung besteht die Möglichkeit eine Kombination aus einer Kapitalversicherung und einem tilgungsfreien Darlehen zu wählen. Das Bundesfinanzministerium legt diesen Zinssatz fest und wird auch Höchstrechnungszins genannt.

Das Grundbuch ist ein vom Amtsgericht geführtes öffentliches Register zur Darlegung der Rechtsverhältnisse eines Grundstücks. Das Grundbuch ist in drei Teile gegliedert. Hierzu zählen die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Neben der Größe und der Nutzungsart sind auch die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Zudem sind alle Rechte an anderen Grundstücken wie auch Lasten und Beschränkungen des Grundstücks aufgeführt. In Abteilung III werden, in Verbindung mit der Immobilienfinanzierung, Grundpfandrechte eingetragen. Das Grundbuch kann Jedermann mit einem berechtigtem Interesse, wie z.B.
einem Käufer, einsehen. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben , d.h. auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann der gutgläubige Erwerber vertrauen.

Grunddienstbarkeiten stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Hierbei handelt es sich um Rechte anderer Grundstücke an dem jeweiligen Grundstück (z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrechte).

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken, welche bundesweit zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis beträgt, an. Die genaue Höhe kann man über das örtliche Finanzamt herausfinden. In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 3,5%.

Das Grundstück, welches mit einem Pfandrecht belastet werden kann, dient dem jeweiligen Grundpfandrechtsgläubiger (überwiegend dem Darlehensgeber) als Sicherheit für ein Darlehen gegen den Grundstückseigentümer (überwiegend Darlehensnehmer).  

Resultierend aus der Eintragung im Grundbuch sichern Grundpfandrechte dem Grundpfandrechtsgläubiger den Rückgriff auf die Immobilie. Das bedeutet, wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehen nicht nach kommt, kann der Darlehensgeber seine Ansprüche aus der Verwertung des Grundpfandrechtes z.B. durch öffentliche Versteigerung befriedigen.

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Diese Grundschuld sichert dem Darlehensgeber das Recht, im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers das Grundstück, beispielsweise im Rahmen einer Zwangsvollstreckung, zu verwerten.

Die Grundschuld ist abstrakt, d.h. sie ist nicht an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden.

Die Hypothek ist ebenso ein Grundpfandrecht, das der Absicherung von Forderungen dient. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch, also vom Bestehen der Forderung abhängig. Seit längerem werden zur Besicherung fast ausschließlich Grundschulden verwendet.

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um den vom Wohnungseigentümer regelmäßig zu zahlende Pauschalbetrag für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen. Die Betragshöhe richtet sich nach der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen.

Die Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit eines Darlehensnehmers, die zukünftigen Zins- und Tilgungsleistungen eines Darlehens (Kapitaldienst) aus den laufenden Einkünften termingerecht zu tätigen (ohne Berücksichtigung von Kreditsicherheiten). Die Kapitaldienstfähigkeit wird vor jeder Kreditvergabe überprüft.

Bei einer Löschungsbewiligung erklärt der Gläubiger seine Zustimmung zur Löschung des Grundpfandrechts (Hypothek oder Grundschuld) nach Rückzahlung des Darlehens. Es handelt sich hierbei um eine Erklärung, deren Unterschriften öffentlich beglaubigt werden müssen.

Eine Maklergebühr (= Maklercoutage) fällt an, wenn z.B. ein Gründstück oder eine Immobilie durch einen Makler vermittelt wurde. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und liegt meist zwischen 3% bis 6% des Kaufpreises.

Unter dem Begriff Nebenleistungen fallen alle Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers an, welche über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehen, z.B. Bereitstellungszinsen, Bürgschaftsgebühren oder ähnliches.

Bei einem Nießbrauch handelt es sich um die Belastung eines Grundstücks (Eintragung im Grundbuch in Abteilung II) zugunsten einer Person, welche dann alle Nutzungen aus dem Grundstück ziehen kann (z.B. Mieten, Pachten).

Bei einer Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung des bereits bestehenden Darlehens. Wenn sich Ihre erste Sollzinsbindung dem Ende zuneigt, läuft gleichzeitig auch ihre Baufinanzierung aus, und die übrig bleibende Restschuld muss weiterfinanziert werden.

Bei einem Rangrücktritt kann der bisher eingetragene Gläubiger durch eine öffentlich beglaubigte Erklärung im Grundbuch eine Rangstelle zugunsten eines nachrangigen Gläubigers verändern.

Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Rechten (Vorlasten) Aufschluss über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös bedient werden.

Rangverhältnisse können auch nachträglich geändert werden.

Eine Restschuld besteht, wenn ein Teil eines Darlehens zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgt (zurückgezahlt) wurde. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens lässt sich anhand des Tilgungsplans feststellen.

Die Sollzinsbindung ist ein im Darlehensvertrag festgehaltener Zeitraum, in dem der Sollzins zwischen Kreditnehmer und Kreditinstitut fest vereinbart wurde. Nach Ablauf dieser Zeitspanne kann entweder ein neuer Zins vereinbart werden oder ein
Wechsel des Kreditinstitutes stattfinden.

Als Sollzins bezeichnet man den nominalen Zinssatz, mit dem die tatsächlich vom Darlehensnehmer zu zahlenden Zinsen errechnet werden. Er wird auf den reinen Nettodarlehensbetrag eines Kredites berechnet. Im Gegensatz zum Effektivzins werden keine weiteren preisbestimmenden Faktoren einkalkuliert, wodurch der Sollzins in der Regel niedriger als der Effektivzins ausfällt.

Sondertilgungen sind außerplanmäßige Sonderzahlungen, um die Kreditschuld zu reduzieren. Somit kann die Gesamtlaufzeit des Kredites verkürzt oder die regelmäßigen Darlehensraten reduziert werden.

Bei Darlehen mit vereinbarter Zinsfestschreibung ist normalerweise eine Sondertilgung nicht machbar, es sei denn, dass schon bei Vertragsabschluss die Option einer Sondertilgung festgelegt wurde.

Bei der Teilungserklärung handelt es sich um eine Erklärung des Grundstückseigentümers über die Aufteilung der Immobilie in Wohnungseigentum. Sie gibt Auskunft darüber, welche Gebäudeteile einem Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum unterliegen. Mit der Anlage von eigenen Wohnungsgrundbüchern wird diese Teilung wirksam.

Tilgung bezeichnet die regelmäßige Rückzahlung/Rückführung eines Darlehens.

Bei einem Tilgungsdarlehen (Abzahlungsdarlehen oder Darlehen mit linearer Tilgung) wird mit dem Darlehensnehmer über eine feste Laufzeit eine gleichbleibende Tilgungsleistung
vereinbart. Dadurch sinkt die monatliche Kreditrate, da die Berechnung der Zinsen immer auf den neuen Kreditbetrag erfolgt. Diese Darlehensart ist für Baufinanzierungen unüblich.

Nachdem der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese wird für die Eintragung eines Eigentümerwechsels ins Grundbuch verlangt.

Wenn Sie Ihren Kredit außerplanmäßig kündigen und vorzeitig zurückzahlen, steht dem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung als Schadenersatz zu. Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, ist abhängig davon, um welche Art von Kredit es sich handelt.

Mögliche Ursachen für eine vorzeitige Kündigung: Kapitalzufluss aus einer Erbschaft
führt zur vorzeitigen Rückzahlung des gesamten Kredites, aufgrund eines beruflichen Umzuges wird das Bauprojekt nicht weiterverfolgt, finanzielle Umstände führen dazu, dass die Raten nicht mehr bedient werden können.

Wenn ein Grundstück an jemanden verkauft werden soll, kann derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, beanspruchen, dass ihm das Grundstück zu den gleichen Bedingungen übertragen wird.

Die Eintragung eines Vorkaufsrechtes erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs. Gemeinden haben ein allgemeines Vorkaufsrecht, welches nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Das Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Gehweg oder Fahrweg auf einem fremdem Grundstück zwecks Durchgangs oder Durchfahrt nutzen zu dürfen. Das Wegerecht wird als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

Ein Bausparvertrag besteht aus einer Ansparphase, Zuteilungsphase und einer Darlehensphase. Zu Beginn legen Sie eine Bausparsumme fest und fangen an, diesen in der Ansparphase zu besparen. Wenn Sie durch Ihre eigene Sparleistung etwa 40 Prozent der Bausparsumme und die Bewertungszahl erreicht haben, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Dann kann Ihnen ein Darlehen ausgezahlt werden. Wenn Sie jedoch auf das Darlehen verzichten möchten, können Sie Ihren Bausparvertrag entweder weiter besparen oder lassen sich das Guthaben auszahlen.

Bei einer Zwangsvollstreckung werden privatrechtliche Ansprüche eines Gläubigers durch staatliche Zwangsmaßnahmen in das Vermögen des Schuldners durchgesetzt. Die Zwangsvollstreckung kann über folgende Wege erfolgen: Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung