Eigentümer einer Immobilie ist, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke ("Flurstücke"), welches beim Grundbuchamt geführt wird. Jedes Flurstück hat sein eigenes Blatt. In diesem sind neben dem Eigentümer, der Lage, der Größe und der Nutzungsart auch Lasten und Beschränkungen (z. B. Leitungsrechte für den Energieversorger oder Wegerechte für den Nachbarn) sowie Hypotheken und Grundschulden ersichtlich. Nicht eingetragen sind die einzelnen Gebäude, mit denen ein Grundstück eventuell bebaut ist. Das hat einen Grund: Was fest mit dem Grundstück verbunden ist, ist Teil des Grundstücks. Wem der Boden gehört, dem gehört also (bis auf ganz wenige Ausnahmen) auch das Gebäude. Aus rechtlicher Sicht ist es egal, ob Sie ein Stück Land kaufen oder Grundstück, auf dem sich bereits ein Haus befindet.
Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden, damit er gültig ist. Der Notar sorgt außerdem dafür, dass der Kaufvertrag schrittweise erfüllt wird, ohne dass der Käufer oder der Verkäufer größere Risiken eingehen müssen. Das Risiko des Käufers wäre, dass er den Kaufpreis bezahlt, aber nicht Eigentümer des Grundstücks wird. Das Risiko des Verkäufers bestünde darin, dass der Käufer Eigentümer der Immobilie wird, aber den Kaufpreis nicht bezahlt. Deshalb wird der Kaufvertrag üblicherweise unter Regie des Notars Zug um Zug abgewickelt. Und das geht so:
Wenn sich Verkäufer und Käufer über die Modalitäten (Kaufpreis, Zeitpunkt usw.) einig geworden sind, besprechen sie mit einem Notar ihrer Wahl, wie der Kaufvertrag aussehen soll. Die Notare nutzen hierfür vorbereitete Textbausteine und fragen Schritt für Schritt die Wünsche der Vertragsparteien ab. Dies kann gemeinsam erfolgen. Oft wird eine Vertragspartei einen Notar beauftragen, einen Vertrag zu entwerfen, der dann von beiden Parteien gelesen und angepasst werden kann. Ist ein Makler im Spiel, wird eventuell dieser den Kaufvertrag mit dem Notar vorbereiten.
