Ob Eigenheim, Immobilie als Kapitalanlage oder Eigentumswohnung: Der Kauf einer Immobilie ist ein kostspieliges Unterfangen, für das die meisten viele Jahre sparen. Doch mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages allein ist es nicht getan. Wer eine Immobilie besitzt, wird früher oder später in Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen investieren müssen. Regelmäßige Reparaturen und Modernisierungen sind nicht nur für den Wohnkomfort, sondern auch für den Werterhalt der Immobilie unerlässlich. Umso wichtiger ist es, dafür stets „etwas auf der hohen Kante“ zu haben. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie Sie diese Rücklagen heute am besten bilden, zeigen wir Ihnen in diesem Ratgeber.
Notgroschen für Immobilien – Womit Sie rechnen können
Wozu Rücklagen für die Immobilie bilden?
Grundsätzlich sind Instandhaltungsrücklagen Ersparnisse, die Sie über viele Jahre hinweg in regelmäßigen Abständen für Ihre Immobilie zurücklegen. Diese Rücklagen dienen dazu, beispielsweise Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen aus eigenen Mitteln zu stemmen. Anders als eine Wartung erfolgt eine Instandhaltung nicht regelmäßig, sondern nur dann, wenn die Arbeiten erforderlich werden. Ein undichtes Dach, eine renovierungsbedürftige Heizungsanlage, feuchte Außenwände – all das sind mögliche Kostenfaktoren, die mit einer Instandhaltungsrücklage abgedeckt werden sollten. Eine Immobilie muss immer gepflegt werden. Hier sollten Sie die erfahrungsgemäßen Reparaturintervalle im Blick behalten:
| Badsanierung | alle 20-30 Jahre |
| Garage | alle 20-25 Jahre |
| Heizung | alle 15-20 Jahre |
| Dach neu decken | alle 30-40 Jahre |
| Türen | alle 20-30 Jahre |
| Fassade dämmen | alle 40-60 Jahre |
| Außenputz | alle 20-30 Jahre |
| Außenanstriche | alle 10-15 Jahre |
| Fenster | alle 20-30 Jahre |
| Einbauküche | alle 10-20 Jahre |
Dementsprechend dienen die Ersparnisse auch dazu, den Wert einer Immobilie zu erhalten. Insbesondere, wenn die Immobilie als Kapitalanlage dient bzw. zur Altersvorsorge gedacht ist, sollte in regelmäßigen Abständen in Modernisierungen investiert werden. Wird jahrelang nichts an einem Gebäude unternommen, verringert sich der Wert und es kann später kein guter Verkaufspreis erzielt werden. Mit gezielten Modernisierungsmaßnahmen lässt sich der Wert einer Immobilie dagegen deutlich steigern, wie die folgenden Zahlen verdeutlichen:
| Modernisierungsmaßnahme | Kosten |
Wertsteigerung | ||
|---|---|---|---|---|
| Moderne Heizungsanlage |
Ab 20.000 Euro |
5-20% | ||
| Badsanierung |
15.000 – 20.000 Euro |
10 - 20% | ||
| Dacherneuerung |
150 – 250 Euro pro m² |
10 - 20% | ||
| Fenstertausch |
7.500 – 15.000 Euro |
5 - 20% | ||
| Wärmedämmung |
25 – 250 Euro pro m² |
5 - 20% | ||
| Photovoltaikanlage |
200 - 250 pro m² |
6 - 20% | ||
Wie viel Geld Sie jeweils in die Hand nehmen müssen und welchen Nutzen Sie am Ende daraus ziehen, ist sehr individuell und abhängig von den örtlichen Gegebenheiten, dem Zustand der Immobilie und der Qualität der geplanten Modernisierungsmaßnahmen.
Nutzen Sie unseren ModernisierungsCheck, um den Modernisierungsbedarf Ihrer Immobilie zu ermitteln und genau zu erfahren, wann Sie mit welchen Maßnahmen rechnen sollten. Im Zweifelsfall sollten Sie entsprechende Experten zu Rate ziehen.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Die Höhe einer Instandhaltungsrücklage sollte so bemessen sein, dass im Bedarfsfall ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Was einfach klingt, ist in der Praxis nicht immer leicht umzusetzen. Schließlich hängt die Höhe dieses finanziellen Polsters von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. dem Alter des Gebäudes, der Größe und natürlich auch der Frage, wann die letzten Modernisierungen durchgeführt wurden. In der Praxis haben sich verschiedene Berechnungsmodelle etabliert, die eine gute Richtlinie zur Berechnung einer angemessenen Höhe der Instandhaltungsrücklage darstellen können.
Peterrsche Formel
Instandhaltungsrücklage pro Jahr und m² = (Herstellungskosten pro m² x 1, 5) : 80
Beispiel: Bei einer Immobilie mit dem Preis 400.000 Euro und 140 m², Neubau, ergibt sich eine jährliche Instandhaltungsrücklage in Höhe von 7.500 Euro. Das Alter und die Größe der Immobilie bleiben unberücksichtigt.
2. Berechnungsverordnung des Wohnbaugesetzes (WoBauG):
- Bei Immobilien, die nicht älter als 22 Jahre sind: 7,10 Euro pro m² Instandhaltungsrücklage
- Bei Immobilien, die älter als 22 Jahre sind: 9 Euro pro m² Instandhaltungsrücklage
- Bei Immobilien, die älter als 32 Jahre sind: 11,50 Euro pro m² Instandhaltungsrücklage
Beispiel: Bei einer Immobilie mit dem Preis 400.000 Euro und 140 m², Neubau, ergibt sich eine jährliche Instandhaltungsrücklage in Höhe von 994 Euro. Die Herstellungskosten der Immobilie bleiben unberücksichtigt.
Verband deutscher Bauherren (VPB)
Mindestens 1 Euro pro m² und Monat Instandhaltungsrücklage
Beispiel: Bei einer Immobilie mit dem Preis 400.000 Euro und 140 m², Neubau, ergibt sich eine jährliche Instandhaltungsrücklage in Höhe von 140 Euro. Mit jedem Monat steigt die Höhe an. Die Herstellungskosten der Immobilie bleiben unberücksichtigt.
Wie kann eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden?
Besonders beliebt für die Bildung von Instandhaltungsrücklagen ist nach wie vor der Bausparvertrag. Hier profitieren Sie von einem günstigen Darlehenszins bei maximaler Zinssicherheit. Mit Vertragsabschluss sichern Sie sich den Zinssatz von heute – über die gesamte Laufzeit, ungeachtet der weiteren Zinsentwicklungen und unabhängig von Schwankungen am Kapitalmarkt.
Das Prinzip: Sie bauen über mehrere Jahre gezielt Eigenkapital für später anstehende Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen an und erhalten dann den fehlenden Teil der Bausparsumme als Bauspardarlehen. Da Sie von vornherein wissen, mit welchem Zinssatz Sie für das Darlehen rechnen können und wie hoch die monatliche Rückzahlungsrate sein wird, ist ein Bausparvertrag ideal, um für wohnbauliche Maßnahmen in der Zukunft vorzusorgen. Selbstverständlich können Sie die Summe auch eher in Form von kostenlosen Sondertilgungen zurückzahlen.
Hinzu kommt: Sollte das Bauspardarlehen nicht in Anspruch genommen werden (z.B. weil die Sanierungskosten wesentlich geringer ausfallen), können Sie einen rückwirkenden Zinsbonus auf das Guthaben des Bausparvertrages erhalten. Und ein letzter Vorteil: Bausparen wird durch verschiedene staatliche Förderungen wie die Wohn-Riester-Zulage, die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage unterstützt.
All dies macht den Bausparvertrag zu einer der sichersten Geldanlagen, mit der sich spätere Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten gut planen und durchführen lassen.
Unser Kompetenzteam Bauen und Modernisieren berät Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten.